등촌주공10단지 16평 8억 2,500만원, 신고가 경신

등촌주공10단지 16평이 8억 2,500만원에 팔렸습니다. 계약일은 2026-08-27, 11층입니다. 신고가예요.

이 거래는 2026-09-23에 공개됐습니다. 직전 실거래보다 6.5% 높습니다.

1. 이 거래를 뜯어봅니다

2026년 들어 이 평형의 실거래는 계단을 밟듯 올라왔습니다. 4월에 6억대 후반, 5월에 7억대, 8월에 8억대예요.

층이 값을 갈랐습니다. 4월 거래는 모두 3층이었고, 8월 두 건은 11층과 13층입니다. 같은 16평이어도 저층과 중고층은 값이 다르게 붙습니다.

1년 전 같은 시기를 보세요. 2025-09-26에 12층이 5억 9,800만원이었습니다. 같은 중고층끼리 견주면 1년 사이 2억 넘게 올라왔어요.

분기평균 기준 1년 변화율은 21.7%입니다. 개별 거래로 보면 더 크게 벌어집니다. 분기평균에 저층 거래가 섞여 눌렸기 때문이에요.

2026-08-31 7억 8,500만원 거래, 가격 합의 시점 매물과 복기

8월 말 거래 한 건은 당시 매물과 나란히 놓고 볼 수 있습니다. 계약일 2026-08-31 거래의 가격 합의 시점은 2026-08-10입니다.

같은 시점에 옆 단지 17평은 8억 3,000만~9억 5,000만원을 부르고 있었습니다. 등촌주공10단지 13층이 7억 8,500만원에 거래됐어요.

평수 차이를 감안해도 총액이 낮은 쪽이었습니다. 그 3~4일 뒤 신고된 11층 8억 2,500만원이 옆 단지 호가 하단에 붙은 값이에요. 8월 두 건은 따로 튄 게 아니라, 주변 호가를 따라 올라온 자리입니다.

2. 이 값은 어디쯤에 있나

급을 보려면 총액이 아니라 평당가로 봐야 합니다. 등촌주공10단지 16평은 평당 5,070만원입니다.

평당가가 더 낮은 등촌주공8단지는 이미 넘어섰습니다. 가양9단지보다도 위예요.

남은 건 가양2단지성지와의 격차입니다. 평당 87만원 차이가 이 단지에 남은 여력이에요.

눈여겨볼 건 변화율입니다. 유사군 6개월 평균이 14.6%인데, 등촌주공10단지는 2.1%입니다. 분기평균 기준이라 4~5월 저층 거래가 평균을 눌렀어요.

즉 주변이 먼저 뛰고 이 단지가 뒤늦게 따라붙는 중입니다. 8월 두 건이 그 따라잡기의 시작 신호예요.

지금 나와 있는 매물 2건

기준은 2026-08-31 13층 7억 8,500만원입니다. 그보다 낮은 호가는 없습니다.

호가 하단인 8억 2,000만원은 세입자가 2027년 12월까지 있습니다. 실입주가 급한 분에게는 선택지가 아니에요. 바로 들어갈 수 있는 건 8억 3,500만원 한 건뿐입니다.

그래서 실입주 기준 실질 하단은 8억 3,500만원입니다. 두 건 다 올수리 남향이고요. 매물이 두 건뿐이라 물건이 적습니다.

3. 판단

4. 배경 — 단지와 자리

등촌주공10단지는 1995년 준공, 566세대 5개 동입니다. 31년차 구축이에요.

용적률 223%에 법정 상한은 250%입니다. 지하주차장은 있지만 세대당 주차는 0.68대로 부족한 편이에요. 구축의 한계입니다.

자리는 좋습니다. 9호선 급행이 서는 가양역이 도보 8분이에요. 서울등현초가 단지에서 도보 2분, 0.1km입니다.

중학교는 등원중(시군구 9/22위)과 마포중(10/22위)이 도보 6~7분입니다. 고등학교는 등촌고가 도보 4분, 경복여고(8/23위)가 도보 7분이에요. 초·중·고가 다 걸어서 닿습니다.

블록 서열로 보면 이 자리는 인근에서 중위권입니다. 가양2단지성지 블록이 한 단계 위예요. 한강 접근성에서 갈립니다.

대신 등촌주공10단지는 평당가가 블록 입지값보다 높습니다. 자리값 위에 초품아와 급행 역세권, 재건축 기대가 얹혀 있다는 뜻이에요.

강서구 최상위 생활권은 마곡동입니다. 등촌동은 그보다 한 단계 아래고요. 마곡 업무단지 직주근접과 신축 벨트가 그 차이를 만들었습니다. 다만 이 단지는 마곡 일자리를 9호선으로 누리는 자리입니다.

재건축은 어디까지 왔나

정비업계와 언론에 따르면 이 단지는 아직 초기 단계입니다. 안전진단 통과 여부나 정비구역 지정은 확인되지 않아요.

비례율·분담금·조합원 분양가는 아직 없습니다. 사업시행인가와 관리처분 단계에서 나옵니다.

5. 큰 그림

우리 실거래 데이터 기준으로 강서구는 3개월 +4.1%입니다. 서울도 +4.1%예요. 강서구가 서울 평균과 같이 가고 있습니다.

관련 지표에 따르면 서울 아파트값은 85주 연속 올랐습니다. 특히 준공 20년 넘은 노후 아파트 상승폭이 신축을 앞질렀어요. 재건축 기대가 값을 끌어올린 겁니다.

강서구도 같은 흐름입니다. 방화5구역이 통합심의를 통과해 2027년 착공을 목표로 하고 있고요. 염창우성1·2차·삼천리 통합재건축도 신속통합기획으로 한강변 43층을 추진합니다.

등촌동 일대는 이 흐름의 뒷줄에 있습니다. 마곡에 비해 저평가됐다는 평가가 꾸준하고요. 원종홍대선 개통으로 가양역 더블 역세권이 추진되는 것도 이 자리에 걸린 이야기예요.

역풍도 있습니다. 기준금리는 2026년 8월에 3.00%로 올랐습니다. 주담대 금리도 연초보다 1%p 높아졌어요. 대출로 무리하게 밀어붙일 구간은 아닙니다.

정리하면 이 거래는 시장 순풍을 탄 값입니다. 구·서울이 같이 오르는 중이고, 노후 단지가 앞장서고 있어요. 등촌주공10단지는 그 대열에서 뒤늦게 따라붙는 쪽입니다.