나인원한남 100평 255억, 신고가는 맞는데 잘 산 걸까
2026년 8월 27일 계약된 나인원한남 100평 255억이 방금 공개됐습니다. 직전 거래 대비 +15.9%, 신고가. 그런데 지금 나와 있는 매물은 245억부터입니다.
1. 255억, 이제 막 공개된 신고가
나인원한남 100평이 255억원에 팔렸습니다. 계약일은 2026년 8월 27일이에요.
신고가 처리가 끝나 이제 막 공개됐습니다. 수집일 기준 2026년 9월 5일이에요.
직전 거래는 2024년 7월 22일 220억이었습니다. 2년 만에 +15.9%, 신고가입니다.
2. 이 거래, 뜯어보면
| 계약일 | 가격 | 층 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 2026-08-27 | 255억원 | 1층 | 신고가 |
| 2024-07-22 | 220억원 | 1층 | 직거래 |
| 2021-10-14 | 84억원 | 1층 | - |
100평은 21세대뿐입니다. 그래서 거래가 몇 년에 한 번씩 나와요.
여기서 첫 번째 주의점. 비교 대상인 220억이 직거래입니다.
직거래는 중개 없이 당사자끼리 한 거래예요. 시세와 다른 값이 찍힐 수 있습니다. 그래서 +15.9%를 액면 그대로 상승률로 읽으면 안 됩니다.
2026-08-27 255억 거래, 계약 직전 매물과 복기
용산구는 토지거래허가구역입니다. 약정 → 허가 → 본계약에 3주쯤 걸려요. 실제 가격 합의는 2026년 8월 6일 무렵에 일어났습니다.
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 당시 호가 |
|---|---|---|
| 나인원한남 100평 | 109동 저층 남향 | 270억원 |
| 나인원한남 101평 | 103동 1층 남향 | 250억원 |
| 나인원한남 89평 | 108동 고층 남향 · 내부 풀옵션 최고급 인테리어 급매 | 200억원 |
255억은 당시 호가 250억~270억 사이에 들어옵니다. 하단에 가까운 값이에요.
즉 크게 얹어준 거래는 아닙니다. 시장이 부르던 값 안에서 아래쪽을 잡았어요.
다만 대안이 없던 것도 아닙니다. 같은 시점에 89평 200억 급매가 있었거든요. 풀옵션 인테리어에 고층 남향이었습니다.
평수를 11평 줄이면 55억을 아끼는 선택지였죠. 100평을 고집한 값이 그만큼이었다는 뜻입니다.
3. 그래서 지금 사려면 — 나와 있는 두 건
현재 100평 매물은 두 건입니다. 245억과 250억이에요. 둘 다 108동 남향, 즉시입주 표기입니다.
| 항목 | 245억 매물 | 250억 매물 |
|---|---|---|
| 호가 | 245억원 | 250억원 |
| 동·층·향 | 108동 저층 남향 | 108동 1층 남향 |
| 구조 | 듀플렉스 · 단독정원 | - |
| 방/화장실 | 4/5 | 4/5 |
| 입주 | 즉시입주 | 즉시입주 |
| 8/27 실거래(255억) 대비 | -10억 | -5억 |
| 가격 | 설명 |
|---|---|
| 245억원최저가허위 가능성 있음 | 108동 저층 남향이라 해가 잘 들고 단독정원까지 딸린 듀플렉스 구조로 지금 바로 들어가 살 수 있습니다. · 실제 있는 거래 가능한 매물인지 확인이 필요합니다. |
| 250억원 | 108동 1층 남향이라 채광이 좋고 지금 곧바로 입주할 수 있습니다. |
같은 동, 같은 향인데 5억이 벌어집니다. 245억 쪽이 듀플렉스에 단독정원까지 붙어 있어요.
싼 매물이 조건도 낫습니다. 보통은 잘 안 나오는 조합이에요.
그래서 250억 매물은 설득력이 약합니다. 1층인데 값은 더 비싸거든요.
4. 단지는 어떤 곳인가
2019년 준공, 7년차 준신축입니다. 341세대 9개 동이에요.
100평은 그중 21세대뿐입니다. 대지지분은 189.87㎡입니다.
주차는 세대당 4.67대예요. 강남 신축이 보통 1.2~1.5대인 걸 감안하면 다른 체급입니다.
용적률은 147%입니다. 한남대로변인데도 밀도가 낮아요.
한강진역 6호선까지 도보 6분, 0.4km입니다. 서울한남초는 도보 5분이에요.
한남동은 용산구 최상위 생활권입니다. 이 블록 자체가 구 안에서 가장 위예요.
그런데 이 단지 평당가는 그 입지값보다 더 위에 있습니다. 자리값 위에 신축·브랜드 프리미엄이 얹힌 상태예요. 저평가 구간은 아니라는 뜻입니다.
학군은 냉정하게 보세요
초등은 좋습니다. 서울한남초가 0.4km, 도보 5분이에요.
중학교부터 갈립니다. 오산중은 도보 21분에 시군구 9곳 중 9위입니다.
한강중은 3/9위지만 도보 25분이에요. 고등은 오산고 3/10위, 장충고 3/11위입니다.
학군으로 사는 단지는 아닙니다. 이 가격대 수요층은 학교를 다른 방식으로 푸는 경우가 많죠.
5. 시장 흐름에 올라탄 거래일까
우리 실거래 데이터 기준으로 용산구는 3개월 +8.5%입니다. 같은 기간 서울은 +4.1%예요.
용산이 서울 평균을 앞섭니다. 이 거래는 그 흐름 위에 있어요.
다만 온도가 균일하진 않습니다. KB 주간동향에서 용산구는 2026년 8월 31일 기준 보합(0%)이었어요. 세제 개편안 발표 뒤 매수 심리가 관망으로 돌아섰다는 분석이 나옵니다.
규제도 짚어야죠. 용산구 아파트는 토지거래허가구역입니다. 2년 실거주 의무가 붙어 전세 끼고 사는 건 막힙니다.
대출도 사실상 없습니다. 수도권·규제지역에서 25억 초과 주택은 주담대 한도가 2억이에요. 255억짜리 거래에서 2억은 의미가 없죠.
즉 이 평형은 현금 실거주 시장입니다. 금리보다 세금과 자산 배분이 값을 움직여요.
6. 결론 — 245억까지는 합리, 그 위는 다른 얘기
정리하면 이렇습니다. 거품이라 부를 만한 거래는 아니에요. 그렇다고 255억이 새 바닥이 된 것도 아닙니다.
투자 관점은 제한적입니다. 토허구역이라 실거주만 가능하고, 대출도 사실상 막혀 있어요. 출구도 좁습니다. 21세대짜리 평형이라 팔 때 상대를 찾는 데 시간이 걸립니다.
기다릴 신호는 하나예요. 100평이나 인접 101평에서 중개 거래가 한 건 더 나오는 것. 그때 255억이 진짜 기준선인지 확인됩니다.