고덕롯데캐슬베네루체 46평 21억, 직전보다 8.7% 낮은 이유
고덕롯데캐슬베네루체 46평이 21억 50만에 팔렸습니다. 직전 거래보다 8.7% 낮은 값인데, 정말 값이 꺾인 걸까요? 계약 직전 매물과 맞춰 봤습니다.
고덕롯데캐슬베네루체 46평이 21억 50만에 팔렸습니다. 직전 거래보다 8.7% 낮은 값이에요.
계약일은 2026년 10월 15일입니다. 신고를 마친 거래가 11월 14일에 막 공개됐어요.
이 숫자를 보고 값이 꺾였다고 읽으면 곤란합니다. 이 집은 2층이었거든요.
1. 이 거래, 숫자로 뜯어보기
46평은 이 단지에서 58세대뿐입니다. 1,859세대 가운데 아주 적은 몫이에요. 그래서 거래가 드물고, 한 건마다 값이 크게 출렁입니다.
| 계약일 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2026-10-15 | 2층 | 21억 50만 |
| 2026-09-22 | 23층 | 23억 |
| 2025-09-28 | 19층 | 22억 3,000만 |
| 2025-07-18 | 25층 | 19억 9,000만 |
| 2025-06-27 | 6층 | 19억 5,000만 |
바로 앞 거래는 23층이었습니다. 이번 거래는 2층이에요. 같은 평형이라도 저층과 고층은 값이 다르게 붙습니다.
1년 전 거래와도 견줘 볼게요. 2025년 9월 28일 19층이 22억 3,000만에 팔렸습니다. 고층끼리 보면 23억으로 올라온 흐름이에요.
그러니 -8.7%는 값이 내린 폭이 아닙니다. 대부분 층 차이에서 나온 숫자예요.
1-1. 10월 15일 21억 50만 실거래, 계약 직전 매물과 복기
서울 아파트는 토지거래허가를 받아야 본계약을 맺습니다. 약정에서 본계약까지 약 3주가 걸려요. 그래서 가격은 계약 직전인 2026년 9월 24일 무렵에 합의됐다고 봐야 합니다.
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 당시 호가 |
|---|---|---|
| 고덕롯데캐슬베네루체 46평 | 715동 저층 동남향 · 정상입주 가능 | 22억 |
| 고덕롯데캐슬베네루체 46평 | 715동 중층 동남향 · 숲뷰, 풀옵션 | 25억 |
| 고덕롯데캐슬베네루체 46평 | 715동 중층 동남향 · 풀옵션, 정상입주 | 26억 5,000만 |
| 한양 41평 | 3동 저층 남향 · 세입자 있음, 재건축 추진위 승인 | 22억 5,000만 |
| 한양 41평 | 1동 저층 남향 · 올수리, 조합설립인가 전 | 26억 |
| 한양 41평 | 1동 저층 남향 · 올수리, 정남향, 정비구역지정 완료 | 26억 |
당시 이 단지 46평에서 가장 낮은 호가는 715동 저층 22억이었습니다. 이번 거래는 그보다도 아래에서 합의됐어요.
저층끼리 비교해도 호가 밑으로 산 겁니다. 당시 시장에서 살 수 있던 46평 중 낮은 값에 산 편이에요.
같은 예산의 한양 41평도 보겠습니다. 22억 5,000만 물건은 세입자가 있는 집이었어요. 바로 들어가 살 집을 찾는 사람에겐 맞지 않습니다.
한양에서 올수리 물건은 26억이었습니다. 평당가로 보면 한양 41평은 6,121만원이에요. 이 단지 46평은 5,213만원입니다. 재건축 기대가 값에 얹힌 구축과, 7년차 준신축의 차이예요.
2. 지금 나와 있는 46평은 어디쯤인가
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 호가 범위 | 24억 9,000만원 ~ 25억원 |
| 매물 | 3건 · 모두 715동 중·고층, 즉시입주 |
| 직전 실거래(21억 50만)보다 낮은 호가 | 0건 / 3건 |
| 최근 고층 실거래 | 23억 (23층, 2026-09-22) |
| KB시세 | 20억 5,000만원 ~ 23억원 (평균 21억 5,000만원) |
| 한국부동산원 시세 | 21억원 ~ 23억원 (평균 22억원) |
21억 50만보다 낮은 호가는 하나도 없습니다. 3건 모두 중·고층이라 저층 물건 자체가 없어요.
호가는 24억 9,000만에서 25억 사이에 몰려 있습니다. 24억 9,000만은 고층 남향에 풀옵션이에요. 25억 두 건은 중층 남향, 중층 남동향입니다.
세 건 모두 즉시입주라 실거주엔 편합니다. 다만 최근 고층 실거래 23억보다 위에 있어요. 호가 그대로가 시세라고 보긴 어렵습니다.
| 가격 | 설명 |
|---|---|
| 24억 9,000만원최저가허위 가능성 있음 | 715동 고층 남향이라 채광이 밝고 전망이 탁 트여 있으며, 풀옵션이 갖춰져 있고 컨디션도 좋아 바로 들어가 지내기 좋습니다. · 실제 있는 거래 가능한 매물인지 확인이 필요합니다. |
| 25억원 | 715동 중층 남동향으로 채광이 괜찮고, 에어컨과 중문·붙박이장 등 옵션이 두루 갖춰져 있어 입주일만 협의하면 바로 지낼 수 있습니다. |
| 25억원 | 715동 중층 남향이라 볕이 잘 들고 조망이 트여 있으며, 에어컨이 갖춰져 있어 바로 입주할 수 있습니다. |
3. 같은 예산대, 한양·삼익그린맨션2차와 견주면
| 항목 | 고덕롯데캐슬베네루체 46평 | 한양 41평 | 삼익그린맨션2차 44평 |
|---|---|---|---|
| 평당가 | 5,213만원 | 6,121만원 | 5,852만원 |
| 준공 | 2019년 (7년차) | 1986년 (40년차) | 1983년 (43년차) |
| 세대수 | 1,859세대 | 540세대 | 2,400세대 |
| 가까운 역 | 상일동(5호선) 약 0.8km | 고덕(5호선) 약 0.5km | 명일(5호선) 약 0.4km |
| 2026-11-14 호가 | 24억 9,000만원 ~ 25억원 | 22억 5,000만원(세입자 거주) ~ 26억원 | 25억 5,000만원 ~ 26억원 |
세 단지는 성격이 다른 선택지입니다. 한양과 삼익그린맨션2차는 재건축을 바라보는 구축이에요. 이 단지는 이미 지어진 준신축입니다.
평당가는 이 단지가 가장 낮습니다. 재건축 기대가 값에 먼저 붙은 두 단지와 계산법이 달라서예요.
25억대 예산이면 세 단지가 다 후보에 듭니다. 바로 쾌적하게 살 집이면 이 단지 46평이에요. 긴 시간을 두고 새 아파트를 기다릴 수 있으면 두 구축이 들어옵니다.
4. 그래서 이 거래는
실거주라면 즉시입주 매물이 3건 다 나와 있다는 점은 좋습니다. 저층을 감수할 수 있다면 21억~22억대가 이번 거래와 당시 호가로 확인된 선이에요. 다만 그 가격대 물건은 지금 목록에 없습니다.
투자로 보면 계산이 빡빡합니다. 이 단지는 토지거래허가구역이라 실거주가 원칙이에요. 전세를 끼고 사는 길은 좁습니다.
기다릴 신호는 저층이나 22억대 매물이 다시 나오는 때입니다. 피할 조건은 조망·수리 같은 이유 없이 25억을 넘기는 물건이에요.
5. 배경: 입지와 시장 흐름
이 단지가 자리한 블록은 인근 대비 상위 입지입니다. 그런데 평당가는 그 입지보다 낮게 매겨져 있어요. 입지에 비해 값이 덜 올라온 상태라는 뜻입니다.
학군은 가까운 편이에요. 서울고일초가 약 0.4km, 상일중이 약 0.3km입니다. 역은 상일동역까지 약 0.8km라 대안 단지들보다 멀어요.
세대당 주차는 1.34대로 넉넉합니다. 강동구 최상위 생활권은 고덕동 고덕그라시움 일대예요. 상일동은 시장에서 그보다 한 단계 아래로 평가받고 있습니다.
관련 보도에 따르면 9호선 4단계 연장으로 한영고역이 2028년 개통 예정입니다. 단지에서 도보 870m 거리예요. 역 거리 약점이 줄어들 여지가 있습니다.
우리 실거래 데이터 기준으로 강동구는 6개월 새 +12.3% 올랐습니다. 서울은 +8.0%예요. 이 단지 46평은 분기평균 기준 0.0%로 두 흐름을 밑돌았습니다.
다만 46평은 거래가 드물어 분기평균이 잘 움직이지 않아요. 고층 개별 거래로 보면 1년 전 22억 3,000만에서 23억으로 올라왔습니다.
시장 분위기는 식는 쪽으로 기울고 있습니다. 한국부동산원 조사에 따르면 11월 둘째 주 강동구는 -0.01%로 하락 전환했어요. 관련 보도로는 7월 16일 기준금리도 2.75%로 올랐습니다.
그래서 지금은 호가를 그대로 받아 줄 때가 아닙니다. 저층 21억대 거래는 이 흐름 속에서 나온 합리적인 값이에요.