개포주공6단지 23평 31억, 관리처분 앞두고 값이 내려온 거래

개포주공6단지 23평 31억 거래가 막 공개됐습니다. 계약일은 2026-06-03, 4층입니다. 신고가 정리돼 2026-09-19에 모습을 드러냈어요.

눈길이 가는 건 방향입니다. 직전 거래는 2026-01-02 2층 33억 7,000만원이었어요. 이번 값은 그보다 8% 낮습니다.

1. 31억, 어떤 거래인가

23평 최근 거래를 늘어놓으면 흐름이 보입니다.

1월 거래는 2층인데도 33억 7,000만원이었습니다. 지금 보면 그 값이 꼭지였어요.

그 뒤로 4층 31억이 두 번 찍혔습니다. 6월 3일과 9월 1일, 같은 층에서 같은 값이죠. 한 건 튄 게 아니라 31억이 4층대 시세선으로 굳은 모양입니다.

9월 1일 거래에는 해제 기록이 붙어 있습니다. 같은 날짜·같은 층·같은 값의 재신고가 있으니 한 건으로 보셔야 해요.

9월 1일 31억 거래, 계약 직전 매물과 복기

서울은 토지거래허가구역입니다. 약정에서 허가, 본계약까지 3주쯤 걸려요. 그래서 값이 실제로 합의된 시점은 2026-08-11로 봅니다.

그 시점 6단지 자체 매물 기록은 남아 있지 않습니다. 같은 예산의 대안만 놓고 견줘 봤어요.

당시 30억이면 7년차 신축 25평을 살 수 있었습니다. 매수자는 그 대신 43년차 구축 23평을 31억에 골랐어요.

총액만 보면 비싼 선택처럼 보입니다. 평당가로 보면 이유가 나옵니다. 6단지 23평은 평당 1억 3,361만원, 아너힐즈 25평은 평당 1억 1,931만원이에요.

시장은 이 구축에 신축보다 높은 평당가를 매기고 있습니다. 관리처분을 앞둔 입주권 성격이 값에 얹힌 겁니다.

2. 지금 호가와 견주면

31억보다 낮은 호가가 22건입니다. 그중 저층은 9건이니, 낮은 값이 전부 저층 탓은 아니에요.

그럼 호가는 왜 27억에서 33억까지 벌어질까요. 이 단지에선 층·향보다 배정 평형이 값을 가릅니다.

밴드 하단 27억(603동 9층 남향)은 설명에 25배정이 적혀 있습니다. 30억~31억대 매물은 34배정·40배정이 대부분이에요. 신청 평형이 크면 완공 후 받을 집이 커지니 값이 다른 게 정상입니다.

실입주 조건은 비교적 단순합니다. 하단 27억은 입주가능일이 2026년 10월 1일이고, 27억 5,000만~30억 매물은 즉시입주로 나와 있어요. 다만 2027년 1월 이주가 예정돼 있어 오래 살 집으로 보기는 어렵습니다.

3. 관리처분 앞둔 단지, 값의 뼈대가 바뀝니다

이 단지는 개포주공7단지와 통합 재건축을 추진합니다. 이름은 디에이치 르베르, 시공사는 현대건설이에요. 임대 345세대를 포함해 2,698세대 규모입니다.

사업시행인가가 끝났고 관리처분 신청까지 들어갔습니다. 이 단계부터는 층·향이 값을 정하는 힘이 약해져요. 남은 거주기간이 1년 남짓이니 사는 동안의 효용이 거의 사라집니다.

대신 값의 뼈대가 권리가액과 분담금, 프리미엄으로 넘어갑니다. 매매가에 분담금을 더한 총비용이 판단 기준이 되죠.

숫자는 조합원들에게 꽤 무거웠습니다. 정비업계에 따르면 공사비는 평당 890만원, 추정 비례율은 79.25%로 산출됐어요. 2026년 초 공개된 추정 분담금이 2,200만원에서 1억 500만원까지 늘었습니다.

총비용으로 보면 값이 다르게 보입니다

23평의 전용면적은 18평 정도입니다. 전용 60㎡ 구간에 가깝죠.

31억에 사서 전용 84㎡를 신청하면 분담금 5억 7,828만원이 붙습니다. 총비용은 36억 7,828만원이 돼요. 이 단지 전용 83㎡는 2026년 1월 38억 9,500만원에 최고가를 썼습니다.

구축 32평 최고가보다 낮은 돈으로 신축 84㎡를 확보하는 구조입니다. 작게 가면 그림이 더 좋아져요. 전용 59㎡를 신청하면 3억 8,655만원을 환급받는 것으로 제시됐습니다.

31억에서 환급분을 빼면 27억대입니다. 같은 생활권 7년차 신축 디에이치아너힐즈 25평 호가는 28억 9,500만~32억이에요. 작은 평형을 노린다면 총비용이 이미 지어진 신축보다 아래입니다.

4. 같은 예산의 대안과 견주기

실물 매물로 보면 성격이 확실히 갈립니다. 개포한신 22평은 32억(4동 고층 남향)이 세 안고, 32억 5,000만원(4동 중층 남향)이 2026년 11월 하순 입주 조건이에요. 35억(4동 저층 남향)은 34평 분양신청 매물로 나와 있습니다.

아너힐즈는 지금 들어가 바로 살 수 있습니다. 302동 중층 남향 28억 9,500만원이 즉시입주, 302동 고층 남향 32억은 2027년 2월 중순 조건이에요.

변화율은 분기평균이라 참고로만 보세요. 6단지 1년 변화가 0.0%인데, 1년 전 개별 거래는 2025-09-27 12층 32억이었습니다. 이번은 4층 31억이니 층이 다릅니다.

5. 입지는 어디쯤인가

대모산입구역(수인분당선)이 약 0.4km입니다. 개포동역도 가까워 두 정거장을 쓸 수 있어요. 3호선 학여울·대치역도 걸어서 갈 거리입니다.

배정초는 서울양전초등학교로 도보 3분, 0.2km입니다. 중학교는 개원중(시군구 17/23위), 중동중(20/23위)이 배정권이에요. 고등학교는 경기여고(7/22위)가 도보 7분입니다.

블록만 떼어 보면 이 자리가 개포한신·디에이치아너힐즈 블록보다 상위 입지입니다. 역·초등학교가 붙어 있고 양재천과 대모산을 끼고 있어서죠.

지금 평당가는 그 블록 입지값보다 조금 위에 있습니다. 입지 위에 재건축 기대가 얹힌 상태예요. 개포한신은 얹힌 폭이 더 크고, 아너힐즈는 거의 입지값에 붙어 있습니다.

강남구 최상위 생활권은 압구정동 신현대 일대입니다. 개포동은 그보다 상당히 아래에 놓여 있어요. 한강 접근과 희소성 차이를 시장이 그렇게 매긴 결과입니다.

실거주 조건은 정직하게 말씀드려야 합니다. 주차는 세대당 0.28대로 부족하고 지하주차장이 없어요. 복도식 43년차 구축이라, 이 거래는 사는 집이 아니라 미래 신축을 사는 거래입니다.

6. 시장 흐름 속 위치

우리 실거래 데이터 기준으로 최근 3개월 강남구는 +2.1%입니다. 서울은 +4.1%예요. 강남구가 서울 평균을 밑돌고 있습니다.

공식 지표도 방향이 같습니다. 한국부동산원 9월 14일 기준 강남구는 0.36% 하락해 6주 연속 내림세였고, KB 기준으로도 5주 연속 하락으로 집계됐습니다. 세제 개편에 따른 보유세 부담과 매도 물건 증가가 배경으로 지목됩니다.

이 단지 6개월 변화는 -5.0%입니다. 유사군 평균은 -6.7%예요. 같이 내렸지만 낙폭은 조금 작았습니다.

정리하면 이번 31억은 이 단지 혼자 흔들린 값이 아닙니다. 강남 조정 흐름에 함께 실린 거래로 보는 게 맞습니다.

7. 그래서 이 값, 어떻게 볼까

실거주 목적이라면 권하기 어렵습니다. 2027년 1월 이주 예정이라 거주 기간이 1년 남짓이에요.

재건축을 보고 들어가는 경우엔 두 가지만 확인하세요. 첫째, 그 매물의 배정 평형과 개별 감정가입니다. 둘째, 이주비 승계가 실제로 가능한지입니다.

기다릴 신호는 분명합니다. 관리처분인가 고시와 개별 감정가 통보예요. 그때 권리가액과 분담금이 숫자로 확정되고, 지금의 프리미엄이 정당했는지 판명됩니다.

피할 조건은 이렇습니다. 배정 평형이 작은데 호가가 상단이고, 이주비 승계도 안 되는 매물이요. 그 경우엔 같은 돈으로 바로 살 수 있는 아너힐즈 25평이 더 합리적인 선택입니다.