SK북한산시티 24평 8억 4,000만, 신고가인데 호가는 더 낮습니다
강북구 미아동 SK북한산시티 24평이 8억 4,000만원에 손바뀜했습니다. 직전보다 5.4% 높은 신고가인데, 지금 나와 있는 24평 호가 19건 중 13건은 이보다 낮습니다. 잘 산 값일까요.
1. 24평에 8억 4,000만원이 찍혔습니다
SK북한산시티 24평이 8억 4,000만원에 팔렸습니다. 계약일은 2026년 9월 29일, 12층입니다.
이 단지 24평 신고가입니다. 직전 거래보다 5.4% 높아요. 신고가 끝나 2026년 10월 1일에 막 공개됐습니다.
2. 이 거래를 뜯어봅니다
눈에 걸리는 건 바로 앞 거래입니다. 9월 5일에도 12층이 팔렸어요. 그때는 7억 9,700만원이었습니다.
같은 층수대인데 24일 만에 4,300만원이 벌어졌습니다. 이 단지는 47개 동입니다. 동과 수리 상태가 다르면 이 정도는 벌어집니다.
| 계약일 | 가격 | 층 |
|---|---|---|
| 2026-09-29 | 8억 4,000만원 | 12층 |
| 2026-09-05 | 7억 9,700만원 | 12층 |
| 2026-08-05 | 8억 3,000만원 | 4층 |
| 2026-07-30 | 7억 6,500만원 | 14층 |
| 2026-07-25 | 8억 1,900만원 | 10층 |
| 2026-07-22 | 8억 500만원 | 13층 |
| 2026-07-04 | 7억 7,000만원 | 18층 |
| 2026-07-03 | 7억 7,500만원 | 2층 |
| 2026-06-27 | 7억 6,800만원 | 10층 |
| 2025-10-18 | 6억 3,500만원 | 17층 |
층이 값을 가르지 않습니다. 8월 5일 4층이 8억 3,000만원이었어요. 7월 30일 14층은 7억 6,500만원이었습니다.
저층이 고층보다 높게 팔린 겁니다. 수리와 확장, 향이 층만큼 크게 작동한다는 뜻이에요. 이 단지에서 층만 보고 값을 가늠하면 어긋납니다.
1년 전과 견주면 폭이 더 큽니다. 2025년 10월 18일 17층이 6억 3,500만원이었어요. 층이 달라 그대로 비교하긴 어렵지만, 1년 사이 가격대가 한 단계 올라선 건 분명합니다.
2-1. 가격 합의 시점(2026-09-08) 매물과 복기
강북구 전역 아파트는 토지거래허가구역입니다. 약정에서 허가, 본계약까지 3주쯤 걸려요. 그래서 실제 가격 합의는 9월 8일 무렵에 일어났습니다.
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 당시 호가 |
|---|---|---|
| SK북한산시티 24평 | 132동 9층 남향 · 작은방 확장, 싱크대 교체, 전세 승계 조건 | 7억 9,000만원 |
| SK북한산시티 24평 | 127동 6층 동향 · 기본형, 일부 수리, 세안고(2027년 5월 만기) | 8억 3,000만원 |
| SK북한산시티 24평 | 128동 중층 동향 | 8억 5,000만원 |
당시 밴드는 7억 9,000만~8억 5,000만원이었습니다. 8억 4,000만원은 그 상단에 붙은 값이에요. 싸게 산 거래는 아닙니다.
다만 밴드 아래 두 건은 전세가 걸려 있었습니다. 바로 들어가 살려는 사람에게는 선택지가 좁았어요. 실입주 조건까지 넣고 보면 상단 체결이 설명됩니다.
3. 지금 호가는 이 신고가보다 낮습니다
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 기준 실거래 | 2026-09-29 12층 8억 4,000만원 |
| 그보다 낮은 호가 | 13건 / 19건 |
| 그중 저층 | 5건 |
| 호가 범위 | 7억 9,000만원~8억 5,000만원 |
| KB부동산 시세(2026-09-21) | 7억 7,500만~8억 3,500만원(평균 8억 500만원) |
| 한국부동산원 시세(2026-09-21) | 7억 5,000만~8억 3,000만원(평균 7억 9,000만원) |
8억 4,000만원은 KB 상한보다 높습니다. 한국부동산원 상한도 넘습니다. 공식 시세표보다 한 발 앞서 나간 값이에요.
그리고 지금 나온 19건 중 13건이 이 값보다 낮습니다. 그중 5건은 저층이에요. 싼 쪽이 전부 저층은 아니라는 뜻입니다.
3-1. 매물 사다리 — 실입주 되는 하단은 어디인가
| 동·층·향 | 컨디션 | 입주 | 호가 |
|---|---|---|---|
| 132동 9층 남향 | 올수리 | 세안고(2027-07-25) | 7억 9,000만원 |
| 121동 1층 남향 | 올수리 | 2026-11-20 | 8억원 |
| 128동 4층 동향 | 올수리 | 세안고(2027-04-28) | 8억원 |
| 132동 중층 남향 | 기본형, 해 잘 드는 남향 | 세안고(2027년 04월 중순) | 8억 2,000만원 |
| 128동 중층 동향 | 빠른 입주 가능 | 즉시입주 | 8억 2,000만원 |
| 127동 6층 동향 | 올수리 | 세안고(2027년 05월 하순) | 8억 2,000만원 |
| 133동 중층 남향 | 정남향 광폭 발코니, 트인 전망 | 2027년 03월 중순 | 8억 3,000만원 |
| 114동 중층 동향 | 올수리 | 즉시입주 | 8억 3,000만원 |
밴드 하단 7억 9,000만원은 전세가 2027년 7월까지입니다. 실거주로 들어가려는 분에겐 선택지가 아니에요.
8억원짜리 두 건도 사정이 갈립니다. 하나는 1층이고, 하나는 전세가 2027년 4월까지입니다. 중층을 실입주로 잡으려면 8억 2,000만원부터예요.
그래서 이 단지 24평의 실질 하단은 8억 2,000만원 언저리입니다. 최저 호가 7억 9,000만원을 시세로 읽으면 어긋나요.
| 가격 | 설명 |
|---|---|
| 8억원 | 121동 남향 1층이라 해가 잘 들고, 전체를 확장·수리해 깔끔하게 바로 들어가 살 수 있습니다 |
| 7억 9,000만원최저가 | 132동 남향 중층으로 해가 잘 드는데, 작은방 확장과 싱크대 교체 등 일부 수리가 돼 있지만 전세를 끼고 사는 거라 당장 실입주는 어렵습니다 |
| 8억 5,000만원 | 128동 동향 중층으로 조망과 채광이 쾌적하고, 전체를 확장·수리해 바로 입주할 수 있습니다 |
| 8억 2,000만원 | 132동 남향 중층이라 해가 잘 드는 기본 상태이고, 전세를 안고 사는 조건이라 바로 들어가 살기는 어렵습니다 |
| 8억 3,000만원 | 133동 정남향 중층으로 광폭 발코니에 전망이 트여 채광이 아주 좋고, 수리 없이 바로 입주할 수 있습니다 |
| 8억 2,000만원 | 128동 동향 중층으로 지하주차장이 연결돼 편하고 내부가 깔끔해 빠르게 들어갈 수 있습니다 |
| 8억원 | 128동 동향 저층으로 작은방을 확장하고 전체를 수리해 깨끗하지만, 세입자가 살고 있어 전세를 안고 사야 하므로 입주 일정은 확인이 필요합니다 |
| 8억 3,000만원 | 114동 동향 중층으로 베란다가 있는 기본 구조를 전체 수리해 깔끔하고, 바로 입주할 수 있습니다 |
4. 같은 동네, 다른 선택지
미아동에는 새 아파트도 있습니다. 한화포레나미아는 2025년 준공, 497세대예요. 25평 평당가가 3,600만원입니다.
이 동네 가격 천장을 신축이 쥐고 있다는 뜻입니다. 구축 24평 값이 올라갈수록 위쪽 공간은 좁아져요.
대신 SK북한산시티는 3,830세대입니다. 관리비·커뮤니티·거래 유동성에서 대단지의 힘이 나와요. 학교도 단지 바로 옆입니다. 새 집이냐 대단지·학교냐의 선택입니다.
5. 24평에 수요가 붙는 이유
삼각산초까지 도보 4분, 0.3km입니다. 삼각산중은 도보 5분, 0.3km예요. 이 중학교는 시군구 2/13위입니다.
고등학교는 솔샘고 도보 10분, 삼각산고 도보 10분입니다. 삼각산고는 시군구 5/7위예요. 중학교만큼의 메리트는 아닙니다.
24평은 방 3개, 화장실 2개입니다. 3인 가구에 맞는 구성이에요. 여기에 걸어가는 중학교가 붙으니 수요가 두텁습니다.
교통은 솔샘역 우이신설경전철입니다. 단지에서 도보 3분이에요. 다만 환승이 필요하고 2량 편성이라 출퇴근엔 붐빕니다.
단지 안팎이 언덕이라는 점도 감안하세요. 동마다 역까지 걸리는 시간이 다릅니다.
미아동은 우리 데이터 기준 강북구 최상위 생활권입니다. 주변 정비사업도 움직이고 있어요. 관련 보도에 따르면 미아2구역이 2026년 9월 서울시 통합심의를 조건부 통과했고, 미아동 130번지 일대는 2026년 7월 신속통합기획으로 정비구역에 지정됐습니다.
6. 구는 쉬는데, 이 단지는 올랐습니다
우대빵 실거래 데이터 기준입니다. 강북구는 6개월 -2.2%, 3개월 -0.3%입니다. 서울은 6개월 +7.4%예요.
이 단지는 구 평균을 7.6%p 웃돌았습니다. 반대로 서울 평균은 2.0%p 밑돕니다. 구 안에서는 앞서고, 서울 전체로는 따라가는 중이에요.
거시 흐름은 등을 밀어주는 쪽입니다. 관련 지표에 따르면 2026년 9월 셋째 주 강북 14개 구 아파트값이 0.28% 올랐어요. 준공 20년 넘은 단지의 상승이 두드러집니다.
7. 에디터의 판단
진단부터 정리합니다. 이번 8억 4,000만원은 근거 있는 재평가 쪽에 가깝습니다. 구 흐름은 쉬는데 이 단지만 올라섰어요.
다만 추세로 못 박기엔 이릅니다. 목록에 잡힌 9월 거래는 두 건뿐이에요. 그중 하나가 7억 9,700만원입니다.
기다릴 신호는 분명합니다. 8억 2,000만원대 중층 입주가능 매물이 줄어드는지 보세요. 그게 줄면 밴드 전체가 올라섭니다.
피할 조건도 하나입니다. 수리도 확장도 없는데 8억 5,000만원을 부르는 매물이에요. 그 값은 아직 설명이 안 됩니다.