전농우성 22평 8억 9,300만원, 또 신고가 — 이 값 잘 산 걸까

전농우성 22평이 8억 9,300만원에 팔렸습니다. 계약일은 2026년 9월 4일, 6층이에요. 신고가입니다.

이 거래는 방금 공개됐습니다. 수집일이 2026년 9월 29일이에요.

직전 거래는 2026년 8월 22일 8층 8억 8,000만원이었습니다. 2주 만에 +1.5% 더 올랐어요.

1. 8억 9,300만원, 무엇이 눈에 띄나

올해 이 평형의 값이 계단을 밟듯 올라왔습니다. 4월에 7억대 중반이던 거래가 9월에 9억 문턱까지 왔어요.

1층 거래 두 건은 따로 보셔야 합니다. 2026년 6월 11일 1층은 6억 6,500만원이었어요. 같은 달 11층은 7억 9,800만원이었습니다.

1층을 빼고 보면 흐름이 선명합니다. 5월 7억대 후반, 7월 8억 5,000만원, 8월 8억 8,000만원, 9월 8억 9,300만원.

1년 전과 견주면 폭이 더 큽니다. 2025년 9월 10일 5층이 6억 1,500만원이었어요. 분기평균 기준으로는 1년 41.4% 올랐습니다.

2026-09-04 8억 9,300만원 거래, 가격 합의 시점 매물과 복기

서울 아파트는 허가 절차 때문에 약정과 본계약 사이에 3주쯤 걸립니다. 그래서 실제 값을 맞춘 시점은 2026년 8월 14일 무렵이에요. 그때 시장에 뭐가 나와 있었는지 봤습니다.

당시 전농우성 22평 호가는 셋 다 9억원이었습니다. 실제 계약은 8억 9,300만원에 됐어요. 호가 아래에서 맞춰진 거래입니다.

게다가 그 9억짜리 셋 중 둘은 전세를 낀 매물이었어요. 실입주로 들어가려는 사람에겐 선택지가 좁았습니다.

같은 돈으로 갈 수 있던 곳도 좁았습니다. 신답경남 8억 2,000만원과 청계벽산메가트리움 8억 5,000만원은 둘 다 세를 낀 매물이었어요. 안암골벽산은 10억원부터라 예산이 한 칸 위였습니다.

2. 이 값이면 어느 자리인가

단지의 급은 총액이 아니라 평당가로 봅니다. 이 예산대에서 시장이 가장 높게 매긴 건 전농우성이에요.

변화율은 분기평균이라 참고로만 보세요. 그 분기에 어떤 층이 거래됐느냐에 따라 크게 튑니다.

입지는 결이 조금 다릅니다. 안암골벽산은 안암역(6호선) 약 0.4km, 신답경남은 신답역(2호선) 약 0.6km로 역이 가까워요. 전농우성 블록은 이들보다 상위 입지로 평가되진 않습니다.

그런데 평당가는 전농우성이 가장 높습니다. 입지값 위에 무언가가 얹혔다는 뜻이에요. 1,234세대 대단지라는 점, 그리고 재건축 기대입니다.

3. 지금 나와 있는 매물

실거래보다 낮은 호가가 하나도 없습니다. 집주인들이 값을 올려 부르고 있다는 뜻이에요. 실거래와 호가 사이에 6,000만원 가까운 틈이 생겼습니다.

호가가 갈리는 이유도 분명합니다. 밴드 상단인 9억 8,000만원은 올수리에 조망이 트인 8층이에요. 대신 세입자가 있어 입주가능일이 2027년 8월 중순입니다.

9억 5,000만원 두 건은 12층과 1층으로 층 조건이 크게 다릅니다. 같은 호가라도 성격이 다른 물건이에요. 둘 다 입주일은 협의라 일정을 따로 맞춰야 합니다.

4. 이 거래를 어떻게 볼까

5. 단지와 재건축, 짧게

1992년 준공, 15개 동 1,234세대입니다. 34년차 대단지예요. 22평만 378세대라 이 평형 거래가 꾸준한 편입니다.

주차는 세대당 0.97대입니다. 1.0대에 못 미쳐 부족한 편이에요. 구조는 복도식이고, 22평은 방 2개 화장실 1개입니다.

학교는 좋은 편입니다. 서울배봉초등학교가 도보 5분, 0.4km예요. 휘경여자중학교는 구 15곳 중 2위, 전농중학교는 3위입니다.

아직 조합도 없는 초기 단계입니다. 비례율, 분담금, 조합원 분양가는 사업시행인가 뒤 관리처분에서 정해져요. 지금 확정된 숫자는 없습니다.

제도는 우호적으로 바뀌었습니다. 2025년 6월 4일부터 준공 30년이 넘은 아파트는 안전진단 없이 재건축을 추진할 수 있게 됐어요. 조합설립 동의율도 75%에서 70%로 낮아졌습니다.

6. 시장 흐름 속 위치

동대문구가 지금 서울에서 가장 센 편입니다. 우리 실거래 데이터 기준으로 3개월 +5.1%예요. 같은 기간 서울은 +4.1%입니다.

공식 지표도 방향이 같습니다. 한국부동산원 2026년 9월 21일 기준 주간 동향에서 동대문구는 전주 대비 0.39% 올라 서울 자치구 중 두 번째였어요. 서울 전체는 0.13%였습니다.

배경에는 청량리·이문 신축이 있습니다. 관련 보도에 따르면 이문아이파크자이 전용 84㎡가 2026년 8월 20억 6,000만원에, 청량리역롯데캐슬 SKY-L65 같은 면적이 7월 21억 4,000만원에 거래됐어요. 신축이 먼저 올라가고 주변 구축이 따라붙는 모양새입니다.

전농우성은 그 흐름을 탄 정도가 아니라 앞서 갔습니다. 같은 예산대 유사군 6개월 평균은 +12.0%인데 전농우성은 +28.5%예요. 지역 키맞추기에 단지 고유의 재건축 기대가 더해진 결과로 보입니다.

역풍도 있습니다. 주택담보대출 금리는 오름세예요. 2026년 9월 23일 기준 5대 은행 5년 고정형 상단이 연 6.88%까지 왔습니다. DSR 규제도 그대로라, 호가를 그대로 받아주기엔 자금 쪽이 빡빡합니다.

정리하면 이렇습니다. 8억 9,300만원은 당시 조건에서 무난하게 맞춘 값이었어요. 하지만 그 뒤로 호가가 먼저 뛰었고, 실거래는 아직 따라가지 않았습니다.

다음 한 건이 9억을 넘겨 찍히는지 보세요. 그게 이 구간이 진짜인지 알려줄 신호입니다.