삼각산아이원 31평 9억 4,000만, 신고가 — 잘 산 값일까

강북구 미아동 삼각산아이원 31평이 9억 4,000만원에 팔렸습니다. 계약일은 2026년 9월 19일, 10층 물건이에요. 신고가 절차가 끝나 2026년 9월 29일에 막 공개됐습니다.

직전 거래는 2026년 8월 28일 13층 9억 2,500만원이었어요. 1,500만원 위, 이 단지 31평의 새 최고가입니다.

1. 이 거래 해부 — 층이 값을 가른다

삼각산아이원 31평은 층에 따라 값이 크게 벌어집니다. 같은 평형인데 1층은 7억원대, 고층은 9억원대예요.

1년 전 같은 시기 고층은 7억원대 초중반이었어요. 지금 10층이 9억 4,000만원입니다. 분기 평균으로 보면 1년 19.8%, 6개월 14.1% 올랐습니다.

단지표준가격으로도 흐름이 같습니다. 2024년 4월 27일 6억 9,372만원에서 2026년 9월 28일 9억 797만원으로 31% 올랐어요.

9억 4,000만원은 KB 상한도 넘긴 값입니다. 공식 시세가 실거래를 아직 못 따라온 상태예요. 대출 한도는 KB시세로 잡히니, 자금 계획에서는 이 간격을 감안하셔야 합니다.

2026-09-19 9억 4,000만원, 가격 합의 시점 매물과 복기

서울은 토지거래허가구역이라 약정에서 본계약까지 약 3주가 걸립니다. 그래서 실제 가격 합의는 계약일보다 앞선 시점에 있었어요. 그때 시장에 뭐가 나와 있었는지 펼쳐 봤습니다.

같은 단지 밴드는 8억 5,000만~10억원이었어요. 10층 9억 4,000만원은 그 안쪽입니다.

밴드 하단 8억 5,000만원은 세 안고 물건이었습니다. 바로 들어가 살 수 없는 조건이죠. 실입주를 원하는 매수자에겐 선택지가 아니었어요.

고층 10억원, 저층 올수리 9억 5,000만원이 위에 있었습니다. 그 사이에서 10층을 9억 4,000만원에 잡은 거예요. 호가 상단보다 아래에서 성사된 거래로 봅니다.

같은 돈으로 갈 수 있던 곳도 있었습니다. SK북한산시티 중층 남향이 9억 1,000만원, 경남아너스빌 중층 동향이 9억 6,000만원이었어요. 다만 평당가로 보면 시장은 삼각산아이원을 2,928만원, 경남아너스빌을 2,901만원, SK북한산시티를 2,698만원으로 매기고 있습니다.

2. 직전 실거래보다 낮은 호가는 4건

낮은 4건의 속을 보면 성격이 갈립니다. 8억 7,000만원은 101동 저층 남동향 확장 물건이고, 입주일은 협의예요. 9억 2,500만원은 103동 6층 올수리에 샤시까지 교체된 집입니다.

9억원짜리 102동 고층은 세 안고 매물입니다. 원본 입주가능일이 2028년 1월 초순이에요. 토지거래허가구역이라 실거주 목적으로 허가를 받아야 하지만, 임차인이 이미 살고 있으면 임대차 종료 시까지 실거주 의무가 유예될 수 있습니다.

그러니 바로 들어가 살 수 있는 물건의 실질 하단은 8억 7,000만원입니다. 9억 2,000만원 중층 올수리·확장까지가 실입주 후보예요. 싼 4건이 전부 저층인 건 아니라는 점이 이번 매물 구성의 특징입니다.

3. 같은 예산이면 어디로 가나

9억원 안팎에서 강북구의 대안은 몇 개로 좁혀집니다. 비슷한 연차, 비슷한 평형대로 붙는 후보들이에요.

경남아너스빌은 평당가가 거의 붙어 있습니다. 4호선 미아사거리역 생활권이라 성격이 다른 선택지예요.

SK북한산시티는 3,830세대에 솔샘역이 더 가깝습니다. 그런데 평당가는 2,698만원으로 낮은 편이에요. 입지만 보면 이 블록은 삼각산아이원과 같은 상위 자리인데, 값은 아래에 있습니다.

위쪽 가격대도 봐야 합니다. 송천센트레빌이 평당 3,367만원, 한화포레나미아가 평당 3,600만원이에요. 삼각산아이원보다 24~32% 높습니다.

아래쪽은 두산위브트레지움 평당 2,625만원, 번동주공1단지 평당 2,304만원입니다. 이번 9억 4,000만원은 이 사다리에서 중간 윗칸이에요. 신축 가격대 하단에 닿기엔 아직 거리가 있습니다.

4. 단지 기본기와 학군

2003년 준공 23년차 구축입니다. 1,344세대 20개 동 대단지고, 31평이 805세대로 주력이에요. 같은 평형이 많으면 비교 기준이 뚜렷해지고 거래도 잘 돌아갑니다.

세대당 주차는 1.23대로 양호합니다. 지하주차장이 있고 엘리베이터가 지하까지 연결돼요. 용적률은 256%로, 재건축 사업성을 기대할 구조는 아닙니다.

초·중·고가 모두 도보 3분권입니다. 구 2위 중학교를 길 건너지 않고 갈 수 있어요. 실거주 수요가 이 단지에 붙는 가장 큰 이유입니다.

5. 시장 흐름과 규제

이번 상승은 이 단지만의 일이 아닙니다. 같은 예산대 유사군의 6개월 변화 평균이 11.9%예요. 삼각산아이원은 14.1%로 2.2%p 앞섭니다.

지역이 함께 오르는 키맞추기 위에서 조금 앞서가는 모습이에요. 다만 변화율은 분기 평균이라 그 분기에 거래된 층에 따라 튈 수 있습니다. 참고 수준으로 보시는 게 맞아요.

배경에 미아동 개발도 깔려 있습니다. 관련 보도에 따르면 미아동 130번지, 345-1번지, 75번지 일대 재개발이 정비계획 단계를 통과해 진행 중이에요. 이 단지가 직접 재건축하는 건 아니고, 주변 주거환경이 바뀌는 쪽의 영향입니다.

6. 정리 — 9억 초입에서 무엇을 살까

기다릴 신호는 하나입니다. 9억 초반대 중층 매물이 다시 쌓이는지 보세요. 지금은 기준 실거래보다 낮은 호가가 13건 중 4건뿐입니다.

피할 조건도 분명합니다. 수리도 확장도 없는 기본형인데 호가가 밴드 상단에 있는 물건이에요. 이 단지는 올수리·샤시 교체 여부로 값이 갈리니, 그 차이 없이 붙은 값은 협상 여지로 보셔야 합니다.