반포래미안트리니원 33평 56억 5,000만, 직전 거래보다 +12%
7월 31일 계약된 19층 56억 5,000만이 이제 막 공개됐습니다. 그런데 같은 33평 호가는 43억부터 65억까지 벌어져 있어요. 이 격차의 정체부터 풀어봅니다.
반포래미안트리니원 33평이 56억 5,000만원에 팔렸습니다. 계약일은 2026년 7월 31일, 19층입니다.
신고가 끝나 이제 공개됐어요. 직전 실거래보다 12% 높은 값입니다.
그런데 같은 33평 호가는 43억부터 65억까지 흩어져 있습니다. 층·향만으로는 설명이 안 되는 폭이죠.
1. 이 거래를 뜯어보면
이 단지는 2026년 준공된 신축입니다. 2,091세대 대단지고, 33평만 694세대예요.
입주 직후라 거래 이력이 아직 짧습니다. 목록에 잡힌 건 넉 달 치 네 건뿐이에요.
| 계약일 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2026-08-07 | 12층 | 57억 |
| 2026-07-31 | 19층 | 56억 5,000만 |
| 2026-07-08 | 19층 | 50억 4,299만 |
| 2026-06-13 | 12층 | 50억 |
눈에 걸리는 건 7월 8일과 7월 31일입니다. 둘 다 19층인데 6억 넘게 차이가 납니다.
같은 층인데 값이 갈렸어요. 그러면 층·향 말고 다른 변수가 있다는 뜻입니다.
이 단지 매물 설명에 답이 있습니다. '재초환 포함가'와 '재초세 별도'가 섞여 있어요.
재건축초과이익부담금과 추가분담금을 매도가에 넣었는지가 갈립니다. 같은 집이라도 표시가가 달라질 수밖에 없죠.
가격 합의 시점(2026-07-17) 대안과 견주면
서울은 토지거래허가구역이라 약정에서 본계약까지 3주쯤 걸립니다. 8월 7일 57억 거래의 실제 가격 합의는 7월 중순에 있었어요.
그 시점에 같은 예산으로 살 수 있던 물건을 모았습니다.
| 단지·평 | 동·층·향·특징 | 당시 호가 |
|---|---|---|
| 반포자이 35평 | 125동 저층 남향 · 급매, 풀옵션 | 43억 |
| 반포자이 35평 | 140동 저층 남향 · 풀옵션, 상태 최상 | 48억 |
| 반포자이 35평 | 103동 고층 남향 · 올수리, 전체 확장 | 55억 |
| 반포르엘 33평 | 101동 중층 남향 · 탁 트인 조망, 컨디션 최상 | 47억 9,000만 |
| 반포르엘 33평 | 102동 중층 남향 · 정원 조망, 실내 인테리어 | 55억 |
| 신반포자이 34평 | 105동 고층 남향 | 46억 |
| 신반포자이 34평 | 105동 고층 서남향 · 입주가능, 트리플 역세권 | 53억 |
| 아크로리버뷰신반포 33평 | 104동 중층 남향 · 풀옵션, 리버뷰 | 57억 |
| 아크로리버뷰신반포 33평 | 103동 중층 북향 · 양면 한강조망 | 60억 |
당시 57억이면 선택지는 두 갈래였습니다. 한강 조망을 낀 아크로리버뷰신반포 상단이거나, 이 단지 신축이거나.
구축 대안은 같은 돈에 닿지 않았어요. 반포자이·반포르엘·신반포자이 호가 상단이 53억~55억이었습니다.
그러니까 이 값은 대안이 얇은 자리에서 나왔습니다. 비싼 값을 억지로 주고 산 그림은 아니에요.
2. 평당가로 보면 어디쯤인가
총액은 평형이 달라 비교가 어긋납니다. 평당가로 놓으면 자리가 선명해져요.
| 단지·평 | 준공 | 평당가 |
|---|---|---|
| 반포래미안트리니원 33평 | 2026년 | 1억 6,307만원 |
| 래미안원베일리 33평 | 2023년 | 1억 9,246만원 |
| 아크로리버파크 33평 | 2016년 | 1억 6,931만원 |
| 래미안퍼스티지 34평 | 2009년 | 1억 5,184만원 |
| 신반포2차 35평 | 1978년 | 1억 4,655만원 |
| 반포자이 35평 | 2009년 | 1억 3,808만원 |
이 단지는 반포 신축 대장 바로 아래에 붙어 있습니다. 원베일리와는 아직 간격이 있어요.
반대로 신반포2차·반포자이와는 가격대가 다릅니다. 같은 예산으로 견줄 후보가 아니라 성격이 다른 선택지죠.
정리하면 이번 거래는 신축 대장군 하단에 자리를 잡은 값입니다. 구축 대비 프리미엄이 아니라, 신축끼리의 줄 세우기예요.
3. 호가 43억~65억, 이 격차의 정체
지금 33평 호가는 43억부터 65억까지입니다. 22억 폭이면 같은 평형 밴드로는 이례적이죠.
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 기준 실거래 | 2026-08-07 12층 57억 |
| 현재 호가 범위 | 43억~65억 |
| 직전 실거래보다 낮은 호가 | 21건 / 30건 |
| 그중 저층 | 2건 |
낮은 호가 21건 중 저층은 2건뿐입니다. '저층이라 낮다'로는 설명되지 않아요.
밴드 하단에는 재초환·추가분담금을 별도로 두고 표시한 매물이 섞여 있습니다. 상단에는 그걸 포함해 적은 매물이 많고요.
조건을 맞추지 않으면 비교 자체가 성립하지 않습니다. 표시가가 낮아도 최종 지출은 달라질 수 있거든요.
| 가격 | 설명 |
|---|---|
| 50억원 | 114동 남서향 고층이라 채광이 밝고 전망도 트여 바로 들어가 살 수 있습니다. |
| 57억원 | 113동 남동향 고층으로 아침 햇살이 잘 들고 앞이 탁 트여 전망이 좋습니다. |
| 55억원 | 102동 남동향 저층이라 오르내리기 편하고 지하철역과 가까워 이동이 수월합니다. |
| 43억원최저가허위 가능성 있음 | 105동 남향 고층으로 채광과 전망이 좋고 풀옵션이라 가구·가전 그대로 쓸 수 있으며 입주일은 협의가 가능합니다. · 실제 있는 거래 가능한 매물인지 확인이 필요합니다. |
| 50억원 | 102동 남서향 저층으로 상가와 가까워 생활이 편리하고 지금 바로 집을 둘러볼 수 있습니다. |
| 57억원 | 103동 남서향 중층이라 오후 햇살이 잘 들고 층이 적당해 생활하기 무난합니다. |
| 52억원 | 101동 남서향 중층으로 오후 채광이 좋고 바로 입주할 수 있습니다. |
| 50억원 | 102동 남향 고층으로 공원뷰가 시원하게 트이고 풀옵션이라 짐만 들이면 되며 입주일은 협의가 가능합니다. |
4. 그래서 이 거래를 어떻게 볼까
실거주로 접근한다면 판단이 단순해집니다. 반포 신축을 지금 잡느냐, 값이 정리되길 기다리느냐죠.
투자로만 보면 선택지가 좁습니다. 실거주 의무가 붙고 대출도 사실상 막혀 있어요.
5. 단지와 입지, 그리고 시장
2,091세대에 17개 동입니다. 세대당 주차는 2.06대로 강남 신축보다도 넉넉해요.
구반포역(9호선)이 약 0.15km, 도보 2분입니다. 동작역에서 9호선 급행도 닿습니다.
반포동은 서초구에서 최상위 생활권입니다. 이 단지 평당가가 유사군보다 높은 이유이기도 하죠.
학군도 받쳐 줍니다. 세화여중이 도보 8분, 신반포중이 도보 13분이에요.
규제는 무겁습니다. 서울 전역이 조정대상지역이자 투기과열지구예요.
반포동 아파트는 토지거래허가 대상입니다. 허가 뒤 2년간 실거주해야 하고 임대는 금지됩니다.
대출도 좁습니다. 25억 초과 주택은 최대 한도가 2억이에요.
1주택 이상 보유자의 추가 매수는 LTV 0%입니다. 무주택자라도 규제지역 LTV는 40%라, 실제로는 2억 한도가 먼저 걸립니다.
시장 흐름도 같이 보죠. 우리 실거래 기준 3개월 변화는 서초구 +2.6%, 서울 +4.1%입니다.
서초구가 서울 평균보다 덜 올랐어요. 그 안에서 이 단지는 6월 50억에서 8월 57억으로 흐름을 앞섰습니다.
다만 거래 네 건으로 추세를 단정하긴 이릅니다. 단지표준가격은 2026-02-14 60억에서 2026-09-22 53억 8,152만으로 내려와 있고요.
관련 보도에 따르면 2026년 9월 서초구 주간 매매가격은 두 주 연속 내렸습니다. 세제 개편과 스트레스 DSR 3단계로 고가 주택 쪽 부담이 커진 영향으로 분석됩니다.
정리하면 시장은 식는 쪽, 이 단지는 신축 프리미엄으로 버티는 쪽입니다. 그래서 '조건을 맞춰 보고 들어가라'가 답이 됩니다.