목동14단지 27평 23억 8,000만, 신고가로 공개됐습니다

목동신시가지14단지 27평이 23억 8,000만원에 팔렸습니다. 27평 신고가예요.

계약일은 2026년 8월 30일입니다. 신고 절차가 끝나 2026년 9월 22일 공개됐어요. 직전 실거래보다 4.4% 높습니다.

1. 이 거래 뜯어보기

14층 거래입니다. 로열층대예요.

2025년 9월 3층 20억, 2026년 2월 6층 22억 8,000만, 그리고 8월 14층 23억 8,000만이에요.

다만 층이 매번 다릅니다. 같은 조건으로 보정한 값이 아니라는 뜻이에요. 저층 22억과 고층 23억 8,000만의 차이에는 층값이 섞여 있습니다.

8월 30일 23억 8,000만원 거래, 계약 직전 매물과 복기

서울은 토지거래허가구역입니다. 약정에서 허가, 본계약까지 3주쯤 걸려요. 그래서 값이 실제로 합의된 시점은 2026년 8월 9일 무렵입니다.

그 시점 같은 예산으로 살 수 있었던 다른 단지 매물을 모았습니다.

총액만 보면 벽산 29평, 한신청구 31평이 더 넓고 값은 비슷합니다.

14단지 27평 평당가는 8,875만원입니다. 목동힐스테이트 23평은 8,309만원, 13단지 28평은 8,219만원이에요. 12단지 27평은 7,370만원, 목동한신청구 31평은 6,526만원입니다.

이 예산대에서 평당가가 가장 높은 자리입니다. 같은 돈으로 더 넓은 집을 살 수는 있었어요. 대신 재건축 속도가 빠른 자리를 포기해야 했습니다.

2. 지금 나와 있는 매물

27평 매물은 4건입니다. 모두 올수리예요.

신고가가 찍혔는데 그보다 낮은 호가가 2건 남아 있습니다. 둘 다 저층이 아니에요. 6층과 10층, 둘 다 남향에 올수리입니다.

호가가 갈리는 이유는 층과 향, 그리고 조망입니다. 25억은 밴드 상단인데 12층 남향이고 주인이 살고 있어요. 24억 5,000만원은 안양천 조망을 앞세운 매물입니다.

입주 조건은 4건 다 무난합니다. 즉시입주 2건, 나머지도 2026년 11월과 12월이에요. 수집 시점 기준 모두 6개월 안에 들어갈 수 있습니다.

KB시세 상한은 23억원입니다. 실거래와 호가가 공식 시세 위에 있다는 뜻이에요. 대출 한도를 볼 때 이 차이를 기억해 두세요.

3. 재건축, 어디까지 왔나

목동 14개 단지 중 앞선 편입니다. 6단지 다음으로 정비구역 지정을 받았어요.

신탁방식입니다. 사업시행자 지정이 조합설립과 비슷한 효과를 갖는다고 알려져 있어요. 그래서 위 표의 조합설립 일정은 실제 절차와 다를 수 있습니다.

계획은 최고 49층, 5,123세대입니다. 임대 729가구가 포함돼요. 현재 용적률은 146%로 사업성이 좋은 편입니다.

추정 비례율은 102.2%입니다. 서울시 고시 기준으로 전용 83㎡ 소유자가 전용 84㎡를 받으면 약 7,000만원을 돌려받는 것으로 추정돼요. 같은 소유자가 전용 99㎡를 신청하면 1억 3,200만원을 더 냅니다.

다만 이 27평은 전용이 그보다 작습니다. 위 예시를 그대로 적용하면 안 돼요. 개별 감정평가는 사업시행인가 뒤 관리처분 단계에서 나옵니다.

4. 단지와 입지

1987년 준공, 3,100세대입니다. 34개 동이에요.

약점은 주차입니다. 세대당 0.6대로 부족해요. 39년차 단지의 현실입니다.

학군은 강점입니다. 서울신목초가 도보 4분이에요. 목일중은 도보 2분에 구 순위 5위, 신목고는 도보 3분에 7위입니다.

역은 양천구청역(2호선)이 약 0.7km입니다. 13단지가 역에 더 가까워요. 그런데 평당가는 14단지가 위입니다.

안양천을 낀 자리와 사업 속도가 값에 얹혔다고 보는 게 자연스럽습니다. 실제로 이 단지 평당가는 주변 블록 입지값보다 높아요. 입지 위에 재건축 기대가 올라탄 상태입니다.

양천구 안에서 최상위 생활권은 목동 7단지 일대입니다. 신정동은 그보다 한 단계 아래예요. 다만 49층 5,000세대가 현실이 되면 이 서열은 좁혀질 여지가 있습니다.

5. 시장 흐름 속 위치

우리 실거래 데이터 기준으로 양천구는 3개월 +0.9%입니다. 서울은 같은 기간 +4.1%예요. 구가 서울 평균을 밑돌았습니다.

유사 단지들은 6개월 평균 +4.2%였습니다. 이 단지는 분기평균 기준 6개월 0.0%로 잡혀요. 8월 신고가가 아직 분기평균에 덜 반영된 탓입니다.

그러니까 이번 거래는 뒤처져 있던 값을 한 번에 당긴 쪽에 가깝습니다. 1년으로 넓히면 이 단지는 분기평균 +20.7%예요. 같은 기간 힐스테이트 +15.7%, 12단지 +13.3%였습니다.

정책 방향은 실수요 쪽으로 기울어 있습니다. 관련 보도에 따르면 생애최초 LTV 우대는 넓히되 다주택 대출은 계속 조이는 기조예요. 양천구는 신월·신정지구 용적률을 400%까지 올리며 정비사업을 밀어주고 있습니다.

6. 그래서 사도 되나

실거주라면 결이 맞습니다. 초·중·고가 모두 도보권이고 매물 4건 다 6개월 안에 입주할 수 있어요. 주차 0.6대는 감수해야 합니다.

투자라면 시간을 봐야 합니다. 준공 추정이 2037년이에요. 개별 감정평가가 아직 없어 분담금을 못 박을 수 없습니다.

서울 전역 아파트는 토지거래허가구역입니다. 허가를 받아 실거주 목적으로 사야 해요. 임차인이 이미 살고 있으면 임대차 종료까지 실거주 의무가 유예될 수 있습니다.

자금도 미리 계산하세요. 규제지역이라 무주택자 LTV는 40%이고, 15억 초과~25억 이하 주택은 대출 한도가 4억입니다. 1주택 이상 보유자가 추가로 사면 주택구입 목적 주담대는 나오지 않습니다.