신월시영 24평 8억 9,000만 신고가, 남은 매물은 한 건뿐

신월시영 24평이 8억 9,000만원에 팔렸습니다. 계약일은 2026년 8월 31일, 9층이에요. 이 평형 신고가입니다.

신고 절차가 끝나 2026년 9월 23일에 막 공개됐습니다. 직전 거래보다 3.9% 올랐어요.

그런데 이 단지 24평에 나와 있는 매물은 한 건뿐입니다. 호가는 10억 5,000만원이에요.

1. 이 거래를 뜯어보면

한 건이 튀어오른 게 아닙니다. 6월부터 값이 계단처럼 올라왔어요.

6월에 3건, 7월에 4건이 붙었습니다. 8월은 이 9층 한 건이에요.

층도 봐야 합니다. 6~7월 거래는 3~7층이 많았어요. 8월 거래는 9층이라 값이 더 붙을 자리였습니다.

1년 전과 견주면 폭이 큽니다. 2025년 9월 23일 6층이 7억원이었어요. 분기평균 기준으로는 1년 동안 24.5% 올랐습니다.

8억 9,000만, 가격 합의 시점 매물과 복기

서울은 토지거래허가구역이라 약정에서 본계약까지 3주쯤 걸립니다. 그러니 값이 실제로 합의된 건 8월 10일 무렵이에요. 그 시점에 같은 예산으로 살 수 있던 매물을 놓고 봅니다.

신월시영 자체 매물 스냅샷은 그 시점 자료가 없습니다. 그래서 옆 단지 매물로만 위치를 잡습니다.

9억이면 신트리4단지 올수리 매물도 후보였어요. 다만 그 두 건은 1층입니다. 같은 24평이라도 1층과 9층은 값이 갈리는 게 정상이죠.

신목동파라곤은 2024년 준공이라 성격이 다릅니다. 저층 북서향 9억 8,000만은 세 안고 매물이라 바로 들어가 살 수 없었어요. 바로 입주가 되는 물건은 11억 5,000만원까지 올라갑니다.

정리하면 이렇습니다. 8억 9,000만원은 그 시점 24평 선택지 가운데 낮은 쪽이었어요. 38년 된 복도식 아파트라는 걸 감안하면 당연한 자리이기도 합니다.

2. 값을 끌어올린 건 시공사 선정

이 단지는 1988년 준공, 2,256세대입니다. 재건축 연한을 한참 넘겼어요.

용적률이 132%입니다. 200% 이하면 사업성이 좋은 편이죠. 24평 대지지분은 57.58㎡(약 17.4평)입니다.

관련 보도에 따르면 2026년 9월 11일 현장설명회에 4개 건설사가 왔습니다. 입찰 마감은 2026년 10월 26일이에요. 총 공사비는 1조 2,565억원 규모로 잡혔습니다.

완공되면 최고 21층, 3,149세대 안팎으로 바뀝니다. 단지 가운데 있던 신월공원은 북쪽으로 옮기는 계획이에요.

지금 단계에서 중요한 건 이겁니다. 총 매수비용은 매매가에 분담금을 더한 값이에요. 감정평가 전이라 그 뒷숫자가 비어 있습니다.

3. 나와 있는 매물은 10억 5,000만원 한 건

실거래보다 낮은 호가는 없습니다. 매물 자체가 한 건이라 밴드라고 부를 것도 없어요.

그 한 건은 18동 중층 남향입니다. 즉시입주로 올라와 있고, 재건축 지위 승계 물건으로 소개돼 있어요. 시공사 선정을 앞둔 기대가 호가에 먼저 들어가 있는 값입니다.

공식시세는 실거래보다 아래에 있습니다. KB시세 상단이 8억 7,000만원이에요. 주택담보대출 한도는 KB시세로 잡히니, 자금 계획을 세울 땐 이 차이를 먼저 보셔야 합니다.

같은 예산의 다른 후보와 견주면

평당가가 거의 붙어 있습니다. 38년차와 26년차, 2년차가 평당 4,000만원대에서 만나요.

이게 이 단지 값의 성격을 보여줍니다. 지금 사는 집의 값이 아니라 앞으로 지어질 집의 값이 얹혀 있는 거예요.

실제 매물로 보면 차이가 더 뚜렷합니다. 신트리4단지는 1층 올수리가 9억 2,000만원, 7층 남향 올수리가 11억 3,000만원이에요. 같은 평형인데 층과 향으로 값이 갈립니다.

신목동파라곤 24평은 10억원 선에 나와 있습니다. 다만 입주가 2026년 11월 하순, 12월로 잡혀 있어요. 바로 들어가 살 집을 찾는다면 일정부터 맞춰 보셔야 합니다.

4. 입지와 시장 흐름

학교는 가깝습니다. 배정초인 서울강월초가 도보 4분, 0.2km예요. 양천중도 도보 3분 거리입니다.

역은 걸어서 닿는 거리가 아닙니다. 우리 데이터로는 도보 역세권으로 잡히지 않아요. 관련 보도에 따르면 2호선 신정네거리역과 5호선 신정역을 이용합니다.

양천구 안에서 신월동은 목동 생활권보다 아래에 있습니다. 학원가·상권·교통이 목동에 몰려 있어서예요.

다만 이 단지 평당가는 제 블록 입지값보다 낮습니다. 입지가 매긴 값보다 아래에 있다는 뜻이에요. 구축 디스카운트가 걸려 있고, 재건축이 진행되면 그만큼 다시 매겨질 여지가 있습니다.

시장 흐름도 보죠. 우리 실거래 데이터 기준 3개월 변화율은 양천구 +0.9%, 서울 +4.1%입니다. 구는 서울 평균보다 잔잔했어요.

그 잔잔한 구에서 이 단지는 6월부터 계단식으로 올랐습니다. 지역이 밀어올린 게 아니라 단지 사정이 움직인 쪽에 가깝습니다.

반대로 6개월 변화율만 보면 유사군보다 뒤처집니다. 신트리4단지가 +27.7%예요. 다만 이 비교군은 표본이 두 곳뿐이라 참고 수준으로만 보세요.

5. 그래서 이 거래, 어떻게 볼까

투자로 본다면 시간표를 먼저 보세요. 예측대로 흘러도 준공은 2035년입니다. 중간에 공사비와 분담금으로 한 번은 흔들릴 구간이 있어요.

실거주로 본다면 반대입니다. 주차 0.3대와 복도식을 받아들일 수 있느냐가 먼저고, 값은 그 다음이에요.