8·3 양도세 개편 대응 전략 — 반포 한 채, 2026년에 팔면 2.4억 2029년엔 9.4억

8월 3일 재정경제부가 세제발전심의위원회에서 확정한 「2026년 세제개편안」에는 보유세만 있는 게 아닙니다. 양도소득세 쪽이 오히려 더 크게 움직입니다. 핵심은 하나입니다 — 오래 '가지고 있던' 사람에게 주던 혜택을, 오래 '살았던' 사람에게 옮깁니다.

그래서 이번 개편은 세금이 일률적으로 오르는 게 아닙니다. 실거주한 중저가 1주택은 오히려 줄고, 실거주하지 않은 고가 주택은 크게 늘어납니다. 같은 집을 가진 사람도 언제 파느냐에 따라 세금이 네 배 가까이 갈립니다.

1. 축이 바뀐다 — 보유가 아니라 거주

지금 1세대 1주택자는 장기보유특별공제로 보유기간 연 4%(최대 40%)와 거주기간 연 4%(최대 40%)를 각각 받아 합쳐서 최대 80%까지 공제받습니다. 개편안은 이 두 축의 비중을 단계적으로 옮겨, 결국 거주 하나만 남깁니다.

합산 최대치는 80%로 같습니다. 달라지는 건 그 80%에 도달하는 방법입니다. 지금은 20년을 보유만 해도 40%를 받았지만, 2029년부터는 살지 않은 기간은 한 푼도 인정받지 못합니다.

2. 같은 집, 파는 해에 따라 네 배

문화일보가 세무 전문가와 함께 돌린 시뮬레이션이 이 변화를 잘 보여줍니다. 서초구 반포동 래미안퍼스티지를 16억원에 사서 56억원에 파는 경우(10년 거주 가정)입니다.

같은 집, 같은 차익인데 파는 해가 3년 다르다는 이유로 세금이 3.9배가 됩니다. 두 가지가 겹쳐서 그렇습니다 — 보유공제가 줄어드는 것과, 뒤에서 설명할 공제 한도가 새로 걸리는 것입니다.

3. 그런데 모두가 오르는 건 아니다

이번 개편을 '양도세 인상'으로만 읽으면 절반만 본 것입니다. 같은 시뮬레이션에서 성동구 왕십리 텐즈힐을 6억 5,000만원에 사서 13억원에 파는 경우는 반대로 움직입니다.

줄어듭니다. 양도가액 30억원 이하인 1세대 1주택이 10년 이상 거주했다면 양도소득 기본공제가 250만원에서 2,500만원으로 열 배 올라가기 때문입니다. 정부가 말하는 '실거주 1주택자 부담 완화'가 여기서 실제로 작동합니다.

4. 새로 생기는 벽 — 공제 한도

지금까지 장기보유특별공제에는 한도가 없었습니다. 차익이 100억이면 80%인 80억을 공제받았습니다. 개편안은 여기에 처음으로 상한을 둡니다.

정부 설명은 이렇습니다. "양도가액이 매입가 대비 3배 올라서 30억원 정도 되는 사례는 한도 10억원에 걸리지 않고, 40억~50억원 등 양도가액이 고액인 경우에는 이 한도에 걸린다." 즉 이 한도는 강남 3구와 마용성의 초고가 구간을 겨냥한 장치입니다.

인별 한도와 물건별 한도가 따로 있다는 점도 중요합니다. 여러 채를 한 해에 나눠 팔아도 개인이 한 해에 받을 수 있는 공제 총액이 묶입니다.

5. 그래서 누가 위험한가

· 실거주하지 않은 장기 보유자 — 가장 위험합니다. 전세를 주고 다른 곳에 살았다면 2029년부터 보유기간은 공제에 전혀 반영되지 않습니다. 20년을 갖고 있어도 거주 0년이면 공제도 0입니다.

· 양도차익이 아주 큰 집 — 한도에 걸립니다. 양도가액 40억~50억대부터 10억 한도가 실제로 작동합니다. 차익이 클수록 공제율보다 한도가 먼저 세금을 결정합니다.

· 다주택자 — 창이 열려 있습니다. 2년 이상 보유한 조정대상지역 주택은 중과세율이 한시적으로 낮아집니다. 2027년 양도분은 2주택자 +5%p(최고 50%), 3주택 이상 +10%p(최고 55%)입니다.

· 일시적 2주택 — 이미 시계가 돌아갔습니다. 뒤에서 따로 설명합니다.

· 실거주 중인 중저가 1주택 — 서두를 이유가 없습니다. 오히려 2027년부터 기본공제가 열 배로 늘어 세금이 줄어듭니다.

6. 대응 전략 — 결국 시점이 전부다

개편안은 한 번에 시행되지 않고 세 단계로 나뉩니다. 내 집이 어느 유형인지 정했다면, 다음은 어느 창을 쓸지 정하는 일입니다.

· 실거주를 못 했고 팔 생각이 있다면, 2027년이 사실상 마지막 창입니다. 2028년부터 보유공제가 절반으로 줄고 2029년엔 사라집니다.

· 계속 보유할 거라면 거주기간을 쌓는 것이 유일한 방어입니다. 2029년 기준 연 8%라, 실거주 10년이면 80%를 채웁니다. 지금부터 들어가 사는 선택이 세금 관점에서는 가장 확실합니다.

· 차익이 40억을 넘어갈 집은 계산을 먼저 해야 합니다. 공제율이 아니라 한도가 세금을 결정하는 구간이라, 나눠 파는 것도 인별 한도에 묶여 효과가 제한됩니다.

· 다주택자는 2027년 중과 완화 구간을 어떻게 쓸지 정해야 합니다. 2년 이상 보유 요건이 붙으므로 보유기간부터 확인해야 합니다.

· 실거주 중인 중저가 한 채는 아무것도 안 하는 것이 전략입니다. 2027년부터 기본공제가 2,500만원으로 올라가므로 오히려 기다리는 쪽이 낫습니다.

7. 이미 시계가 돌아간 것 — 일시적 2주택

대부분의 항목이 2027년 이후지만, 일시적 2주택은 이미 적용이 시작됐습니다. 조정대상지역에서 종전주택을 두고 조정대상지역 신규주택을 살 때 종전주택을 처분해야 하는 기간이 3년에서 2년으로 줄어듭니다.

확인해 둘 것

· 이 개편안은 국회 심의 전입니다. 법률 개정사항은 정기국회 의결을 거쳐야 확정되며 내용이 바뀔 수 있습니다.

· 위 세액 시뮬레이션은 문화일보가 세무 전문가와 함께 계산한 값으로, 실제 세액은 취득가액·필요경비·보유 및 거주기간·다른 소득 등 개인별 요건에 따라 달라집니다.

· 실제 의사결정 전에는 반드시 세무 전문가와 개별 상담을 거치시기 바랍니다.